План строительства коттеджного поселка

Масштабный проект — строительство коттеджного поселка — под силу реализовать только среднему и крупному бизнесу. Малым компаниям и частным предпринимателям это недоступно. Создание жилого комплекса занимает несколько лет, сопряжено с многомиллионными расходами и претендует на такие же многомиллионные доходы. Рассказываем, какие этапы проходит возведение жилого посёлка, сколько средств вкладывает застройщик, где он привлекает инвесторов и какую прибыль извлекает из проекта.

Общие сведения

Тенденция последних лет – рост доли дачных жилых объектов, возводимых благодаря получению ипотечных кредитов. В случае, если будет успех, то коттеджный поселок приносят большие деньги, из-за чего и смогли вызвать повышенную степень заинтересованности дизайнерских, строительных, риэлтерских и даже рекламных компаний. Зато муниципальные власти больше интересуются налоговыми отчислениями, которые будут вычтены от полученной прибыли от процесса продажи загородной недвижимости, чтобы пополнять региональный бюджет.

Коттеджный поселок – что это такое?

Речь идет про загородный жилой комплекс домовладений частного типа, построенный на базе генерального плана по застройке участка с использованием строительных современных технологий, с применением традиционных, а еще новейших строительных материалов. Крайне респектабельный внешний вид у частных загородных домов, которые выстроены из оцилиндрованных бревен, что придает постройкам особую эстетичность и обеспечивает высокую степень экологической чистоты.

Отличием коттеджного городка от простого населенного дачного пункта будет определено такими факторами:

• Индивидуальная домовая планировка.
• Эксклюзивный ландшафтный дизайн участка.
• Большие денежные траты на выстраивание и эксплуатационный процесс.
• Размещение в экологически чистых и очень красивых местах.
• Подъездными путями с покрытием высокого качества.
• Наличием полной инфраструктуры с грамотно расположенными учреждениями торгового, социального, образовательного, сервисного и даже спортивного предназначения.
• Автономным обеспечением коммуникационно-инженерного типа.
• Личной службой поселковой охраны, которая работает 24/7.

Подробности

Отрасль

В отрасли строительства нет единой, в какой-то мере общепринятой классификации городков коттеджного типа. Но иногда строители допускают их разбивку на поселки для уикендов, круглогодичного проживания, курортные, а еще резиденции с ранчо, где ведут сельскохозяйственные работы. Они все включают в себя дома с разными уровнями – бизнес-класс, эконом, элитные. Концепция строительства городков из сплошных коттеджей такая, что каждый недорогостоящий дом (эконом-класса) должен быть оснащен придомовой территорией от 50 соток, а еще покрытие твердого типа для круглогодичного удобного подъезда ко входу.

Не будет лишним домашний номер телефона с шансом подключения к кабельному Интернету или хорошая сотовая связь. Также обязательно требуется устанавливать систему видеонаблюдения и пожарно-охранной сигнализации, а также остальных систем безопасности. Стандартный населенный коттеджный населенный пункт со средними размерами насчитывает приблизительно 100 малоэтажных домов для проживания. По усредненным данным, их выстраивают с площадью 250 квадратных метров, а для элитных построек могут быть и вовсе 500 квадратных метров. Самым большим спросом пользуются коттеджные постройки на 150 квадратных метров, оснащенные мансардой, удобной планировкой без лишних элементов, но при этом оснащенные почти всеми типами коммуникаций.

Иногда коттеджные престижные поселки выстраивают при соблюдении какого-то единого стиля – этнического или исторического. Особенностью частного русского домостроения, равно как и финского – это домовые постройки из разног типа бревен. Для строительного процесса коттеджей в английском стиле доминирующим материалом стал камень. Строительство коттеджного поселка испанского типа немыслимо без обустройства внутреннего дворика (то есть патио) – придомовой земельный участок, окруженный стенами или даже живой изгородью из красивых растений. В западной части Европы, а тем более в Германии популярны фахверковые домовые постройки. В их базе жесткий домовой каркас из бруса и много вертикальных, горизонтальных, диагональных типов балок и раскосов. Свободное место между ними требуется заполнять всевозможными материалам. Как результат, дом будет выглядеть как декоративная постройка, которая украшает дизайн общего приусадебного участка дачи.

Факторы, по которым формируется стоимость

Средняя стоимость поселка, который состоит из коттеджных домов, невозможно определить. Цена на такое строительство будет сформирована исходя из большого числа факторов. Главными из них являются:

• Стоимость земельного надела, которая будет напрямую зависеть от определенного региона.
• Отсутствие или наличие коммуникаций в готовом виде.
• Отличные подъездные пути.
• Цена всех строительных работ, а также требуемых материалов.

Дело в том, что продажа коттеджей иногда затягивается до 3 лет и более, то цена на каждый дом будет зависеть от начальной себестоимости и от колебания «спрос-предложение» на предметы недвижимости. Такие рыночные факторы могут менять довольно часто. Кроме того, на общие траты оказывают воздействие на изменение стоимости земельного участка. Водоем или лес поблизости тоже увеличат стоимость ближайшего жилья, так как увеличивают число желающих их купить. Далее представлена 3D визуализация поселка с коттеджами около леса и водоема. Чтобы средства, которые потрачены на возведение поселка, окупилась, а также приносили ожидаемый доход, требуется эффективная рекламная кампания. Это снова траты, которые должен обязательно отражать бизнес-план. Дело в том, что без рекламы инвесторы могут попросту не знать про выгодные предложения, а до желающих покупать коттеджное жилье информация попросту не дойдет.

Порядок для составления проект-плана

Отлично продуманный бизнес-план является гарантией успеха каждого дела. Его составными элементами является базой проектной строительной разработки городка из коттеджей. Самыми важными этапами являются:

• Маркетинговый рыночный анализ недвижимости коттеджных поселков. Грамотные, успешно составленные проекты после определения конкурентов, просчитывание их ценообразования и финансовой политики, динамики увеличения предложения и спроса не просто на коттеджные постройки, но и разные объекты образовательного, социального, культурно-развлекательного предназначения, выстроенные на той же территории. Ниже на фото представлен дизайн и проект зданий в коттеджном поселке.

• Изучение участка земли для предполагаемого строительства городка из коттеджей. Это является самым важным этапом, от которого зависит общий успех дела. Также требуется определять наличие коммуникаций, а если они отсутствуют, то рассматривается возможность и приблизительная цена на их прокладывание. Также обращают внимание на дистанцию будущего поселка от самых важных транспортных магистралей, а еще от лесных массивов и естественных водоемов.
• Разработка архитектурно-строительных, а еще инженерных проектных разделов.
• Оценка всех издержек инвестиции. Они включают все траты, куда будут входить расходы, начиная от оформления всех проектных и сметных документов, специальных разрешений, и заканчивая денежными расходами на территориальное обустройство участка на склоне.
• Управление городком из коттеджей. Также требуется генеральный план поселка с коттеджами для строительного процесса. Оно может быть осуществлено инициатором бизнес-плана, причем его обязанностью является расчет взносов жильцов (каждый месяц) на эксплуатационный процесс и текущие ремонтные работы всех инженерных систем в коммунальном хозяйстве, на круглосуточную охрану поселка и территориальную уборку. Если же проект предусматривает, что функции управления будут переданы иной организации, то такие расчеты, а еще расходы будут возложены на ее плечи.

• Оценка уровня доходности – ее рассчитывают, какой примерный доход может принести проект, который реализован. Исходным размером является цена одного квадратного метра общей площади жилой постройки.

• Анализирование рисков – план строительства коттеджного поселка нужен для определения самых рискованных факторов, среди которых первое место будет занимать резкое ценовое изменение на грунт, стройматериалы, а также падение спроса на жилые дома.
• Порядок коттеджной реализации – продажа может быть лишь для готовых построек на базе заключения с покупателем договора о купле-продаже, или на стадии процесса строительства с подписанием соглашения о долевом участии нового владельца жилого коттеджа.
• Определение сроков на процесс строительства, постановка даты сдачи выстроенных объектов.

Воплощать в жизнь проект обычно начинают после приобретения грунта, кадастрового оформления участка земли, подготовки и получения документов (разрешений) на строительный процесс. Далее все продолжается выполнением инженерных и архитектурных строительных разделов. Но все заканчивается осмотром коттеджного построенного городка заказчиками. Подписанием акта прима оконченных работ.

Ликвидность направления бизнеса

Какое направление предпринимательства наиболее ликвидное:

Самое ликвидное и краткосрочное из всех четырех представленных направлений – это жилая, либо нежилая недвижимость.

Спрос на такой вид товаров был и остается довольно высоким.

Другим вопросом является стоимость площадей, зависящая от типа строения. Высокая цена делает недоступным жилье для среднестатистического человека.

Поэтому многие строительные компании применяют своего рода маркетинговый ход, сооружая жилищные комплексы коттеджного типа с развитой инфраструктурой.

В большинстве случаев такие комплексы располагаются в черте крупных городов, что сказывается на их стоимости. Однако имеющаяся инфраструктура покрывает в будущем все затраты, независимо от географического положения.

Ведь спортзалы, кафе, парикмахерские будут служить способом пассивного дохода для владельца комплекса. В поселке жители могут реализовывать все свои повседневные нужды, не покидая его.

Стоимость домика в поселке определяется несколькими факторами:

• местоположением;
• характером конструкции;
• степенью оснащения основными коммуникациями;
• объемом вложенных инвестиций и варьируется в довольно широких пределах.

Домик в поселке коттеджного типа по стоимости на порядок выше, чем цена обычного частного дома, независимо от года постройки.

Бизнес-идея строительства коттеджного поселка, жилищного комплекса — это первый шаг при реализации цели.

Грамотно составленное бизнес планирование поможет в будущем избежать многих крупных ошибок, существенно сэкономив средства. Как правило, составлением планирования занимаются сами строительные компании, однако есть подрядные организации, оказывающие такого рода услуги.

Вся информация о таких компаниях находится в свободном доступе в сети. На специализированных сайтах компании подрядчики представляют примеры своей работы.

Преимущества выбора

Среди положительных аспектов подобного бизнеса принято выделять:

• быстрый возврат инвестированных денежных средств, которые можно использовать для дальнейшего процветания проекта;
• удобство в реализации благодаря дешевой недвижимости, по сравнению с ценами за квадратный метр в центральных районах города;
• повышенный интерес к домам в окружении природы;
• возможность работать с местными дешевыми материалами, что существенно снижает себестоимость коттеджей.

Кто составляет основной документ?

Как уже упоминалось ранее, бизнес-план является главным обязательным документом при начинании любого бизнеса. Его наличие гарантирует 50% успеха!

В большинстве случаев инвесторы, инвестируя в бизнес, прибегают к нему на стадии покупки земельного участка. На такой стадии человеку, особенно неспециалисту, трудно учесть все нюансы, условия, требования сразу. Поскольку требуется определенное профессиональное видение.

Поэтому инвесторы прибегают к помощи компании, специалистов, занимающихся профессиональным составлением.

На основе устного описания заказчика экономисты разработают индивидуальный план действий для каждого конкретного случая, произведут все необходимые расчеты, подберут концепцию, разработают маркетинговую программу, составят смету, укажут основные пути, разработают инструкции.

Крупные компании застройщики прибегают к помощи хорошо зарекомендовавших себя фирм, специалистов. При выборе исполнителя можно предварительно ознакомиться с наиболее успешными работами.

Подготовительные процессы

Строительство поселка является не только превосходной возможностью получения прибыли, но и процессом реализации бизнес-идеи. Основным этапом перед началом работы в строительном бизнесе является не только регистрация в качестве ООО, но и получение разрешения, которое предоставляет право проведения строительных и монтажных работ.

К составлению бизнес-плана строительства коттеджного поселка необходимо подходить со всей ответственностью, делая акцент на решение двух основных задач:

• Обладать полноценными расчетами, которые будут подтверждать рентабельность запланированных работ, их очередность выполнения, грамотно подсчитанные расходы, возможности финансового покрытия и момент получения первого чистого дохода.
• Потенциальные инвесторы должны быть заинтересованы в привлечении денежных средств в развитие проекта.

Обязательно перед выбором местности необходимо изучить климатические условия, особенности грунта и рельеф, а также проанализировать сложность проведения коммуникаций. Внешний вид местности в составлении бизнес-плана коттеджного поселка занимает немаловажное место. Ведь от привлекательности территории зависит количество продаж. Рекомендуется также ответственно подойти к оформлению необходимой документации на право распоряжаться земельными участками.

Может ли застройщик нарушить (отменить) генплан?

По завершению всех согласований и продолжительных общественных слушаний, генеральный план, наконец, утверждают. После принятия акта отменить его невозможно! Предпринять такую попытку — равносильно составлению нового плана и ожиданию его одобрения.

Изменение генерального плана может быть проведено только в судебном порядке. Но, как показывает практика, суд чаще встает на сторону жителей поселка. В первую очередь, поддерживаются общественные интересы, а не одного человека.

Как пользоваться генпланом?

Генеральный план – очень полезный и необходимый документ для небольших населенных пунктов. В нем оговорено и наглядно показано как в будущем будет выглядеть новый поселок. Какая в нем будет архитектура и инфраструктура, удобства и развлечения и т. д.

Грамотно составленный документ легко понять даже простому обывателю. Ко всем картам и схемам прилагаются пояснения. Потенциальный покупатель, просмотрев ГП уже имеет представление насколько будет комфортно и удобно жить в таком поселке, насколько органично он впишется в окружающую природу. Так что, в некотором смысле, генплан можно считать рекламой для коттеджного поселка.

Строительство дома

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

План продажи домов

Большинство застройщиков разделяют сроки сдачи домов на несколько очередей. Когда первая очередь построена и сдана в эксплуатацию (принимают и выдают свидетельство представители проверяющих органов), начинаются продажи. Застройщикам выгоднее продавать коттеджи ещё до того, как они построены. Для этого они незначительно снижают цену, которая привлечёт покупателей, готовых подождать. Это выгодно строительной компании, но опасно для клиентов. Есть угроза, что срок сдачи сдвинется на несколько месяцев (в отдельных случаях даже на несколько лет).

Продажами занимается специализированный отдел. Методики продаж у разных застройщиков отличаются. Кто-то ограничивается рекламными щитами и роликами по местному телевидению, кто-то использует холодные звонки потенциальным клиентам. Вариантов продать коттедж очень много, тем более в условиях, когда спрос на индивидуальное жильё растёт.

Последовательность действий

Планирование расходов и последовательность действий выглядят следующим образом:

• Для начала необходимо оплатить документацию, предоставляющую право на постройку сооружений. Подобная процедура обходится примерно в 150–200 тысяч рублей, а по времени занимает около года.
• Право пользования земельными участками варьируется по стоимости в зависимости от региона.
• Рекламная кампания должна быть довольно громкой. Рекомендуется воспользоваться размещением объявлений в интернете, социальных сетях, создание собственного сайта для развития проекта, а также использование рекламных щитов и телевидения. Можно заключить договор с банками, которые не только станут дополнительным финансированием, но и будут предлагать постройки для продажи или под ипотечные кредиты.
• На проведение необходимых коммуникаций уходит достаточно большое количество финансов. Ведь сегодня покупатели стремятся увидеть не только идеальные дороги, но и тротуары, полное и качественное освещение улиц, сады, фонтаны и много другое.
• Бизнес-план коттеджного поселка предусматривает строительство жилых домов в несколько этапов. Первый этап предоставит возможность финансирования следующего потока. Если по плану проекта поселок располагается вблизи леса, то желательно использовать много дерева. Обычно, строительство проекта предусматривает наличие 100-120 зданий в зависимости от предоставленной площади и размеров отдельного земельного участка.
• Благоустройство территории включает в себя развитие местной инфраструктуры и проводится, исходя из этапов возведения зданий.

Пример бизнес-плана коттеджного поселка должен учитывать изменения стоимости материалов, возможные задержки работ. Любая мелочь может в значительной степени может сказаться на расчетах. Иногда случается, что по решению правительства цена на жилье в выбранном районе увеличивается. Поэтому всегда необходимо иметь определенный запас денежных средств на покрытие непредвиденных расходов.

Пути реализации бизнес-проекта возведения коттеджного поселка

Возведение коттеджного комплекса — довольно дорогая затея! Для реализации задуманного потребуется существенные капиталовложения. Главная задача застройщиков — создать в коттеджном поселке свою изюминку, которая будет привлекать клиентов.

Пока роль такой изюминки играет развитая инфраструктура. Многие предприниматели стараются при этом сэкономить, начиная строительство комплекса, коттеджного поселка за городом.

При этом все работы по настраиванию коммуникаций застройщик берет на себя. Без инфраструктуры стоимость будет намного ниже. Для привлечения потенциальных покупателей предпринимателю приходится положительно решать данный вопрос.

Существует также и более дорогой способ, который заключается в аренде или приобретении земли в престижном районе. При таком подходе все важные коммуникаций уже подведены, поэтому отпадает необходимость в их монтаже. Однако стоимость земли может быть в несколько раз выше монтажных работ.

При несущественных инвестициях многие предприниматели выбирают путь строительства коттеджного поселка без инфраструктуры для дальнейшей реализации домиков по заниженной цене. Каждый из трех приведенных случаев такого вида деятельности может принести неплохую прибыль.

План строительства современного жилого поселка, комплекса с развитой инфраструктурой является основным путеводителем.

Согласно заложенным в документ условиям и требованиям застройщики реализовывают задуманное.

Факторы формирования стоимости

Среднюю цену посёлка из коттеджных построек определить невозможно. Стоимость его строительства формирует множество факторов. Главными являются:

• цена земельного участка, которая напрямую зависит от конкретного региона;
• наличие или отсутствие готовых коммуникаций;
• хорошие подъездные пути;
• стоимость строительных работ, необходимых материалов.

Поскольку продажа коттеджей растягивается до 3 лет и больше, то стоимость каждого дома зависит от начальной его себестоимости и от колебания предложения-спроса на недвижимость. Эти рыночные факторы могут изменяться очень часто. К тому же на общие затраты оказывает влияние изменение цены земельного участка. Лес или водоём поблизости также повышают расходы на близлежащее жильё, поскольку увеличивают число желающих его приобрести.

3D визуализация коттеджного поселка возле водоема и леса

Чтобы деньги, потраченные на возведение посёлка, окупились, принесли ожидаемый доход, необходима эффективная реклама. Это опять же затраты, которые должен отражать бизнес-план. Ведь без рекламы инвесторы могут не знать о выгодных предложениях, а до желающих приобрести коттеджное жильё не дойдёт о нём информация.

Порядок составления проекта

Хорошо продуманный бизнес-план – гарантия успеха любого дела. Его составные части являются основой проектной разработки строительства коттеджного городка. Важнейшими этапами являются:

• Маркетинговый анализ рынка недвижимости коттеджных посёлков. Успешные проекты составляются после выявления конкурентов, определения их ценовой политики, динамики роста предложения и спроса не только на коттеджные постройки, но и различные объекты социального, образовательного, культурно-развлекательного назначения, построенные на этой же территории.Проект и дизайн зданий в коттеджном поселке
• Изучение земельного участка для предполагаемого возведения коттеджного городка. Это важный этап, от которого зависит успех всего дела. Определяется наличие коммуникаций, а при их отсутствии рассматривается возможность и примерная стоимость их прокладывания. Обращается внимание на удалённость будущего посёлка от важнейших транспортных магистралей, а также от естественных водоёмов, лесных массивов.
• Разработка архитектурно-строительных и инженерных разделов проекта.
• Оценка всех инвестиционных издержек. Они включают все затраты, куда входят расходы начиная от оформления всех проектно-сметных и разрешительных документов, и заканчивая расходованием денег на обустройство территории участка на склоне.
• Управление коттеджным городком.Генеральный план коттеджного поселка для постройки

  Оно может осуществляться инициатором бизнес-плана, обязанностью которого является расчёт ежемесячных взносов жильцов на эксплуатацию и текущий ремонт всех инженерных систем коммунального хозяйства, на круглосуточную охрану посёлка и уборку его территории. Если же проект предусматривает, что управленческие функции передаются другой организации, то эти расчёты, а также расходы возлагаются на её плечи.

• Оценка доходности. Рассчитывается, какой предполагаемый доход может принести реализованный проект. Исходной величиной является стоимость 1 м2 общей площади жилого помещения.
• Анализ рисков. Здесь определяется наиболее рискованные факторы, среди которых первое место занимает резкое изменение цен на землю, строительные материалы, а также падение спроса на жилую недвижимость.
• Порядок реализации коттеджей. Продажа может быть только готовых построек на основе заключения с покупателем договора купли-продажи, или на стадии строительного процесса с подписанием соглашения о долевом участии будущего владельца коттеджного жилища.
• Определение сроков строительного процесса, установление даты сдачи построенных объектов.

Воплощать в жизнь проект начинают с покупки земли, кадастрового оформления земельного участка, подготовки и получения разрешительных документов на строительство. Продолжается выполнением инженерных и архитектурно-строительных разделов. А заканчивается осмотром заказчиками построенного коттеджного городка, подписанием акта приёмки завершённых работ.

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...