Выбираем участок для строительства дома своими руками: Советы

Вы устали от городской суеты, хочется наслаждаться тишиной и пением птиц по утрам.

Решили полностью переменить свою жизнь и избавиться от жизни в душной квартире, чтобы переехать в просторный дом.

А с чего же начать…

Самым первым действием при любом строительстве является выбор земельного участка.

Критерии выбора участка под строительство дома

С чего начать? Определяясь с тем или иным участком, следует обратить внимание на следующее его характеристики:

• Размеры. Не стоит забывать, что для удобного ведения строительных работ, возведения хозяйственных, подсобных объектов, устройства огородов, прокладки внешних коммуникаций и пр., требуется свободное место. Рекомендуется выбирать участок исходя из расчета 1:10. То есть для дома площадью 100м2 желательно приобретать 10 соток земли.

• Грунт. От особенностей грунта на участке зависит тип фундамента дома, а значит и стоимость всего строительства. Однако не стоит полностью отказываться от земли по причине неудовлетворительного грунта. Всегда есть возможность его замены или выбора соответствующего фундамента в процессе разработки проекта.

• Грунтовые воды. Уровень их залегания влияет на возможность затопления подвальных помещений и участка во время паводков. Если факты подтопления подтверждаются, например, после разговора с соседями или проведенными исследованиями, то стоит выделить часть средств в бюджете, на устройство хорошей дренажной системы и гидроизоляции строений.

• Экология. Хорошо, если рядом с участком не будет магистралей, свалок, промышленных объектов.

Помимо перечисленного, необходимо учитывать: инфраструктуру (наличие, качество дорог, больниц, школ, магазинов и т.д.), доступ к интернету, телевидению, если есть необходимость, то и телефонной линии («домашний телефон»).

Местоположение

Перед покупкой необходимо определиться, где жить: в городе или за городом. Каждый вариант хорош и плох по-своему. Городской земельный участок – это в большинстве случаев готовые коммуникации, отличная инфраструктура, наличие дорог и транспорта, гарантия официальной регистрации всех членов семьи, возможность вести активный городской образ жизни. Но покупка такого участка – дорогое удовольствие.

Если строить дом за чертой города, то необходимо иметь готовность к возможному отсутствию коммуникаций, инфраструктурных объектов, транспортных сообщений. Если район только начинает застраиваться, то на обустройство уйдет немало времени. Требует выяснения и возможность прописки. При работе и учебе в городе, придется выделять дополнительное время на дорогу. Если в приоритете стоит чистая окружающая среда, спокойный ритм жизни, желание выращивать сельхозпродукцию на экологически чистой земле, то загород – отличный выбор.

Форма и геодезия участка

Прежде чем окончательно выбрать подходящий земельный участок под строительство, следует обратить внимание на форму и площадь предлагаемого варианта. Оптимальной конфигурацией является квадрат или прямоугольник. Такая форма облегчает планировку объектов на участке. Однако даже нестандартная форма может быть выигрышно обыграна, если учесть все строительные нормы и дизайнерские хитрости.

Планируя строительство жилого здания, необходимо принимать во внимание размер участка. Соотношение площади дома и земли должно умещаться в рамки 1:10.

Транспортная доступность

Наличие связи с внешним миром – важный критерий при отборе земельного участка. Он включает в себя как систему построенных дорог, так и наличие общественного транспорта.

Наличие и качество подъездных дорог

К моменту начала строительства уже должны быть проложены транспортные пути. Это необходимо для подвоза стройматериалов на объект, подъезда строительной техники, вывоз мусора. Если к планируемому месту жительства нет подъездных дорог, то это ухудшит не только качество жизни, но и замедлит сами строительные работы.

Удалённость от транспортной развязки

Чем ближе находится участок от транспортных узлов, тем комфортнее будет протекать жизнь. Не секрет, что дороги в объезд требуют времени и финансовых трат. Поэтому близость развязок значительно облегчает жизнь на выбранной земле, так как позволяет быстрее добраться до цивилизации.

Наличие общественного транспорта

Автобусы, маршрутки и электрички, осуществляющие связь с другими населенными пунктами, имеют особое значение при выборе участка. Даже если в семье есть автомобиль, наличие общественного транспорта является страховочным вариантом в случае ремонта авто.

Коммуникации

На что следует обратить внимание:

• Водоснабжение. Прекрасно если есть возможность подключения к общему, коллективному водопроводу. Но тут есть и минусы, например слабый напор, особенно летом в период массового полива. Обычно решается вопрос бурением скважины. Здесь необходимо учитывать глубину нахождения воды и характеристики грунта, что влияет на стоимость бурения.

• Канализация. Проблема отвода решается устройством септика. Сложности могут возникнуть лишь при условии близкого размещения водоема (150 метров). В этом случае СЭС потребует организацию надежной канализационной системы (более дорогой), чтобы исключить попадание стоков в грунт.

• Электроснабжение. Интересующие вопросы в данной части: где находится подстанция и сколько киловатт выделяется потребителям на дом?

Отдельного внимания заслуживает газоснабжение. Это самый дешевый энергоресурс, поэтому если рядом проходит магистраль, есть возможность подключения (пусть даже с учетом дополнительных финансовых затрат), то это большой плюс.

Тип грунт и уровень грунтовых вод

При выборе земельного участка следует узнать характер грунтов в данной местности. Далеко не каждый тип почв подходит для домостроя. Наиболее пригодны песчаные и глинистые грунты, так как относятся к плотным и устойчивым основаниям.

В исключение попадают земли, в которых преобладают болотистые почвы с илистым или торфяным компонентом. Такие грунты создают зыбкую основу, на которой построенное здание может просесть.

Если уровень подземных вод поднимается к фундаменту строения ближе чем на два метра, то это считается опасным фактором.

Юридические аспекты

Перед покупкой участка важно внимательно изучить все правоустанавливающие на него документы. Необходимо убедиться в отсутствии:

• Наложенного ареста, например за долги перед банком.
• Залога – часто земельные участки используются в качестве обеспечения кредитных операций.
• Задолженностей перед фискальными или иными контролирующими органами.
• Сервитута – ограниченного права пользования. Ярким примером может послужить право проезда, прохода через земельный участок.

Дополнительно рекомендуется выяснить вопрос прохождения межевания. Эта процедура определяет границы участка с документальным фиксированием результатов, что является обязательным согласно 261 статье ГК. Если данный документ отсутствует, необходимо обратиться в землеустроительную организацию (лицензированную) для проведения межевания. Процедуру лучше проводить за счет продавца.

Залог, арест, сервитут, задолженности, не четко определенные границы – все это может стать причиной отказа в регистрации или, что намного хуже, оспаривания права собственности в суде.

Деревья, мусор и постройки на участке

Нередко состояние самой территории под застройку потенциальные владельцы отодвигают на второй план. Однако это немаловажный фактор. Когда выбирают захламленный или заросший участок под строительство дома, то нужно помнить, что некоторые деревья придется выкорчевывать, ненужные старые постройки сносить, а мусор вывозить. При этом для вывоза габаритного и строительного мусора необходимо вызывать спецтехнику.

ИЖС, СНТ, ДНП, ЛПХ – что выбрать?

Для человека впервые столкнувшегося с выбором участка все перечисленное просто набор букв. На самом деле – это виды участков, классифицированных по цели использования земли. Достаточно расшифровать аббревиатуры и все становится понятным:

• ИЖС – не что иное, как индивидуальное жилищное строительство.
• СНТ – садовое некоммерческое товарищество.
• Под ДНП скрывается – дачное некоммерческое партнерство.
• ЛПХ – для личного подсобного хозяйства.

Каждый из представленных типов участков иметь свои особенности, плюсы и минусы. Поэтом следует более подробно разобраться в этом вопросе.

ИЖС

Из расшифровки понятно, что это самый подходящий для строительства дома земельный участок. К его преимуществам можно отнести:

• Наличие юридического или как говорят «милицейского» адреса. Это огромный плюс, так как предоставляется возможность беспрепятственной прописки.
• Оформление налогового вычета.
• Муниципальные власти обеспечивают такие участки набором инфраструктуры: транспорт, медицина (больницы, аптеки, поликлиники), образование, дороги (причем их должны чистить зимой), магазины и т.д.

Но есть и некоторые минусы ИЖС, в частности к ним относятся: более высокая стоимость земли, необходимость согласования проекта дома (архитектурных «излишеств» могут не позволить), ограничение размеров участка.

СНТ, ДНП

Эти две категории имеют трудноуловимые различия. По законодательству они предназначены для строительства дач и устройства садов. Однако именно ДНП и СНТ сегодня часто используют для возведения коттеджей, ведь их стоимость привлекает. Главными минусами являются:

• Сложность оформления прописки.
• Проблемы с коммуникациями. Гораздо сложнее провести воду, газ, электроснабжение. Безусловно, электричество присутствует, но увеличить мощность до требуемой, достаточно сложная задача.

Для оформления постоянной регистрации в доме потребуется провести его экспертизу, на предмет соответствия действующим нормам жилищного права, после чего обратиться в суд. На основании положительного судебного решения можно прописываться. Такие факты не единичны и в последнее время носят массовый характер.

ЛПХ

Если земля располагается за пределами города, то для строительства дома она непригодна. Однако приусадебные участки в черте населенного пункта, мало чем отличаются от ИЖС. На этой земле можно возводить строения соответствующие градостроительным регламентам/нормам и регистрировать их на общих основаниях.

Регистрация участка

Прохождение процедуры регистрации является обязательной, только после этого выдается свидетельство права собственности на землю. Сам процесс достаточно прозрачный. В местное отделение ФС Госрегистрации необходимо представить следующие документы:

• Заявление и паспорт (удостоверение личности).
• Кадастровый паспорт. Если его нет, то следует запросить в местном Росреестре, при необходимости выполнить межевание.
• Правоустанавливающие документы – в данном случае договор купли-продажи.
• Квитанцию об оплате госпошлины.

В течение месяца проводится правовая экспертиза документов, их соответствие реальным характеристикам участка, после чего заносится запись в реестр и выдается Свидетельство.

Для справки. Участок можно оформить как собственность: единоличную, долевую (распределение долей между владельцами) или совместную (в этом случае доли не определяются).

Как мы успели убедиться, выбор земельного участка дело непростое. Не следует торопиться с его покупкой, лучше все проверить и убедиться в правильности своего решения.

Перед покупкой

Чтобы выбор участка для строительства малоэтажного дома не преподнес неприятных сюрпризов, лучше до оформления сделки провести ряд практических мероприятий на месте.

Проверить участок со строителями

Желательно пригласить для осмотра территории опытных строителей. Они помогут оценить земельный участок с профессиональной точки зрения, укажут на «подводные камни», дадут рекомендации относительно размещения и строительства дома.

Топосъёмка

Специалисты настоятельно рекомендуют до оформления сделки провести топосъёмку земельного участка и согласовать ее в соответствующих организациях. Топографические данные покажут скрытые коммуникации, которые могут наложить ограничение на строительство дома. Кроме того, такая документация пригодится при последующем подключении к жилам коммуникаций.

Вынос границ в натуру

Чтобы после вступления в права не было неприятных накладок с соседями, рекомендуется заранее провести практическую проверку очертаний земельного участка. Иногда вынос границ в натуру показывает, что территория пересекается с соседской. Если накладка составляет 10-20 см и отношения с жителями хорошие, то часто на это закрывают глаза. Но иногда пересечение бывает большим и судебные разбирательства по земельному переделу оказываются бесполезными.

Сопровождение сделки

Так как вопрос выбора и приобретения земельного участка относится к категории значимых, лучше всего обратиться за помощью при оформлении сделки в агентство. Специалисты помогут грамотно выбрать форму собственности, а также избежать юридических недочетов и ошибок.

Санитарно-гигиенические требования к выбору участка

При выборе участка немаловажную роль играет его территориальное расположение.

Участок под строительство частного дома не должен находиться на территории промышленных предприятий, в зоне санитарной охраны водопровода питьевого назначения.

Земельный участок не должен представлять опасность людям: в почве должны отсутствовать вредные химические вещества, воздух должен соответствовать санитарным нормам. В месте расположения участка не должно быть посторонних шумов и вибраций.

Существует функциональное зонирование, отраженное в генеральном плане территории населенных пунктов. Тем самым, выбираемый участок должен соответствовать всем требованиям безопасности.

Если Вы решите озеленить свой земельный участок, то необходимо помнить, что деревья сажаются не ближе 5 метров от жилого дома, кустарники не ближе чем 1,5 метра.

К участку, который Вы хотите приобрести должны быть предусмотрены подъездные пути. Запрещается перемещаться по другим участкам.

Участок должен убираться каждый день, летом территория должна поливаться, во избежание возгорания, а зимой территория должна обрабатываться песчано-солевыми смесями, чтобы избежать гололеда во дворе.

Нельзя на своем участке при наличии жилого дома организовывать автомойку и шиномонтаж, магазин, кафе, платные стоянки для автомобилей!

Если Вы решите построить на своем участке жилой дом, то к нему также будут предъявляться гигиеническим требования.

Важность оценки подъездов к участку

Несмотря на что оценить качество дороги не так и сложно, даже хорошее на первый взгляд покрытие может иметь подводные камни.

• Асфальтированное покрытие. Если оно целое, то это самый благоприятный вариант. Но плохой асфальт уравнивает такую дорогу с грунтовкой, разница будет состоять только в глубине луж.
• Грунтовая дорога. Самый печальный вариант. После дождя дорога превращается в труднопроходимое болото, а тяжелые машины оставляют на ней глубокую колею. Проехать можно будет только в сухую погоду. Если грунт песчаный, то проблем окажется значительно меньше, потому что вода быстро впитывается.
• Бетонное покрытие. Эта дорога ровная, но ездить по ней некомфортно из-за швов между плитами. Машина не сможет развить скорость выше 40 км/ч, а ощущение такое, будто бы едешь по стиральной доске. При этом пассажиры нервничают, а повышенная нагрузка на подвеску автомобиля переводит к ее преждевременному износу.
• Насыпная дорога. Такой тип покрытия встречается очень часто. В этом случае на грунтовку насыпают щебень или асфальтовую крошку. Свежая дорога имеет вполне приличный вид, но со временем она проседает. Проблемы возникнут тем быстрее, чем менее качественно выполнена песчаная подушка. Заранее оценить, на сколько хватит дороги, невозможно, потому что песчаный слой скрыт под щебнем. Так что срок эксплуатации насыпной дороги – уравнение с несколькими неизвестными.

  

  В любом случае, даже если работы выполнены качественно, срок эксплуатации отсыпной дороги не превышает 4 лет. Затем покрытие придется ремонтировать, обновлять. Стоит поинтересоваться у соседей, кто отвечает за обслуживание дороги. Хорошо, если это местные власти. Но может случиться и так, что соседи выполняют работы за свой счет. Это надо выяснить заранее, чтобы иметь представление о предстоящих расходах.

• Водные объекты. Если дорога к вашему участку ведет через речки, пруды, то надо повнимательнее посмотреть расположенные на них мосты и дамбы. Так, низкая дамба, уровень которой всего на 1-2 м выше зеркала воды, может представлять проблемы весной, особенно если вокруг холмистая местность. В половодье даже маленький ручеек способен превратиться в бурный поток, текущий по дороге. В этом случае не следует даже пытаться проехать, потому что машину может просто смыть. Тогда придется искать объездные пути, и не исключено, что они окажутся неблизкими. Либо местности грозит изоляция, пока не пройдет паводок. У местных жителей следует выяснить обстановку в течение последних 10 лет.
• Чистка снега. В зимнее время за пределами города вопрос уборки снега очень актуален. Нужно выяснить у соседей или местных властей, кто именно отвечает за такую работу. Этим может заниматься администрация населенного пункта либо жители самостоятельно. В последнем варианте уборка снега осуществляется техникой, которую оплачивают люди в складчину, либо каждый решает вопрос своими силами. Как правило, местные власти организуют расчистку улиц. Но если эти работы выполняются за счет жильцов, то надо будет платить от 500 до 2000 руб. после каждого снегопада. Также следует быть готовым к тому, что на улице с 1-2 домами жильцы должны чистить снег самостоятельно.

Совет — решить, что лучше: ИЖС, ЛПХ или СНТ

«Ломов. Если вы изволите припомнить, мои Воловьи Лужки граничат с вашим березняком.
Ломов. Нет, вы ошибаетесь, уважаемая Наталья Степановна, — они мои.
Наталья Степановна. Опомнитесь, Иван Васильевич! Давно ли они стали вашими?
Ломов. Как давно? Насколько я себя помню, они всегда были нашими.
Наталья Степановна. Ну, это, положим, извините!
Ломов. Я вам бумаги покажу!
(А. П. Чехов «Предложение»)

С Чеховских времен мало что изменилось: дача остается дачей. И вопрос не только в деньгах — вопрос в культуре бытия. Хотя, если сравнивать цены в коттеджных поселках под ИЖС с ценами в СНТ, то земля в некоммерческих садовых товариществах будет в 2-5 раз дешевле.

Земля под ИЖС дороже, но вы получаете:

• возможность распоряжаться своим участком без коллективного участия председателя и других садоводов;
• четкие и правильно отмежеванные границы участка (не будет спора с соседями);
• возможность получить готовую развитую инфраструктуру (газ, вода, канализация, охрана, интернет);
• возможность прописаться и получать социальные услуги (медицина, школа, детский сад, пожарные, МЧС и т. д.).

Если для строительства дома вы купили дачный участок, то будьте готовы, что для полноценной жизни придется дополнительно потратиться на подъездные пути и инженерные сети, а такие вложения могут легко сравнять стоимость участка под ИЖС с участком в СНТ. К тому же придется вступить в члены садового общества и выполнять порой не самые разумные решения других дачников.

Земельный участок под ИЖС или ЛПХ — что лучше?

Совет — выбрать экологически чистый район

На мой взгляд, экология — второй по важности (после цены) фактор. На чистоту воздуха и отсутствие в нем вредных примесей влияют деятельность промышленных предприятий, близость и загруженность автодорог. Как правило, промзоны сосредоточены в отдельных районах города, но бывают и моногорода, где от заводского смога не скрыться. Что касается автотрасс, то однозначного ответа здесь нет, так как дороги постоянно расширяются и добавляются новые. Для подстраховки лучше обратиться к градостроительному плану территории, на которой вы присмотрели участок.

Наличие или отсутствие леса вблизи загородного участка также влияет на выбор. Всегда хорошо окунуться в прохладу хвойного леса или пройтись по березняку за грибами, собирать на солнечных полянах малину и землянику. Но всего 2-3 таких дерева на вашем участке могут стать настоящей проблемой — вырубка требует документального разрешения (порубочного билета) и гигантских усилий на выкорчевку.

Деревья на участке — это прекрасно, пока дело не дошло до строительства…

Стоит ли покупать земельный участок в водоохранной зоне

Совет — проверить геологию и рельеф местности

Ясно, что нельзя строить на болотистой местности, как и нельзя строить, если:

• грунтовые воды залегают очень близко;
• очень малая плотность земли (дом может просесть);
• мало пригодны глинистые грунты.

Значительно удорожает строительство:

• Участок со сложным рельефом — крутым склоном в какую-нибудь сторону или провалом посередине;
• Если недалеко от участка протекает река, особенностью которой является широкий разлив весной (дом может подтоплять).

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...